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南京七彩星城又起波澜小产权房转正业主被诉

发布时间:2019-08-16 20:10:54

  小产权房出身的南京七彩星城已经“转正”的消息,并没有让已购房5年却迟迟拿不到证的业主吴艳、孙杰夫妇高兴起来,因为几乎与此同时,法院的一纸传票也递到了她的手中——开发商以小产权房交易不合法为由,将其告上法庭,要求原价退房。

  业内人士直指,此次诉讼的起因其实就是小产权房“转正”后房源大幅升值带来的利益之争。按照法律规定,集体土地上的“小产权房”买卖不受法律保护。如果最终调解失败,法院判定开发商胜诉,这就意味着,当年购买七彩星城的上千户业主均有可能面临同样的命运——全部被开发商通过法律手段扫地出门,而开发商则可再度出售房源轻松赚取差价。

  探因:“转正”后房价翻番

  据了解,七彩星城位于南京雨花台区油坊桥汪家村,占地82847平方米,总建筑面积197471.47平方米,由江苏安居高校投资置业有限公司开发建设。

  据当地一位业内人士介绍,2002年之前,为加快城镇化建设,当地政府允许城郊接合部利用集体性质土地建造住宅,乡镇一级也可以发放产明。七彩星城项目就是那个时候立项的建在集体性质土地上的小产权房。

  该项目于2007年正式开盘销售,由于地理位置较好,虽是小产房出身却并未阻碍其热销,当时的大部分房源很快售完并交付。吴艳夫妇就是在2007年11月买下了七彩星城一套总面积87. 4平方米的房子,其时的房屋单价为5650元/平方米。

  据吴艳介绍,当时并不知道该项目是小产权房,因为开发商宣传表示该项目为商品房。购房时,夫妇俩支付了近 0万元的首付款,还有约20万元在开发商提供质押担保的情况下从。之所以需要开发商质押,是因为当时该小区根本没有预售许可证,也没有办理国有土地使用证。

  但是开发商在契约中承诺,在2009年12月 1日之前办理两证,否则业主可以退房,或者赔偿每平方米500元的损失。虽然并未准时,但是开发商对购房者的承诺最终得以兑现,该项目如今已“转正”为商品房。

  南京市国土局出示的一份文件显示,该项目单位于2007年8月办理了土地征用手续,2010年11月申请办理土地出让手续,目前,经市政府批准,在按规定补交了土地出让金后,取得了国有土地使用证。

  据南京市雨花台区一位不愿具名的开发企业销售负责人介绍,2007年开盘之初,七彩星城的平均售价仅为 500元/平方米。该项目“转正”后,二手房价格已与同区域商品房持平。该区域商品房当前均价已高达1 600元/平方米。该项目一期、二期及幸福里项目符合此次转正的条件,房价升值受益的业主超过1000户。

  后果:业主面临扫地出门

  不过,在业主尚未真正拿到两证并享受升值利益之时,该项目产权归属却生波折。

  今年2月6日,开发商江苏安居高校投资置业有限公司以小产权房交易不合法、拖欠房屋尾款为由,状告业主吴艳夫妇,要求法院判决双方早前签订的《房屋契约》为无效合同,并判决被告返还住宅、承担诉讼费。

  吴艳表示,2007年11月缴纳了首付款后,剩余的20万元要靠银行贷款按揭支付。但直到2010年,开发商依然没有兑现办理两证的承诺,因此七彩星城的几百位业主采取断供措施,等待开发商办好两证再续供。其间断供业主并未收到开发商催款通知。

  对此,吴艳夫妇的代理律师联创伟业律师事务所刘海涛表示,当时吴艳夫妇办理银行贷款的流程,其实是由开发商的原法人代表谈旭东直接委托银行贷款20万元给他们的。银行跳过孙杰的账户将这20万元打入开发商的户头,而吴艳则还钱给银行。

  刘海涛指出,借贷关系的双方已发生变化,20万元早已汇入江苏安居高校投资置业有限公司的账户,现在是孙杰和谈旭东双方之间存在另外的债务关系,与本案无关。开发商的起诉理由是孙杰“拖欠房屋尾款”,而最后的诉讼要求却是“合同无效”,这两者完全没有因果关系。

  “开发商即便胜诉了,也反向自证当时卖房是违规的。”一位不愿具名的业内人士指出,如果算一算账,或可看出其中不少猫腻。该项目转正后,房源的价格比当初翻了不止一倍。即便以9000元/平方米的单价计算,吴艳夫妇房屋的市值也已经达到78.6万元。倘若此时解除合同,开发商即使退还首付款和银行利息,但拿回了房子,就可以赚取升值差价40多万元。

  江苏永衡昭辉律师事务所王宏律师认为,如果此案开发商胜诉,那么开发商也就有权起诉当年购买七彩星城现在有条件转正的上千户业主,通过这种方法将这些老业主全部扫地出门,赚取多达几亿元的房屋升值差价。

  至于开发商当初的违规行为,房地产领域的程姓律师则指出,从法律层面看,给小产权房“转正”本身是不合法的。但政府后来出于某些原因给这些土地发了使用证,开发商原来应该承担的违建就可能不被追究。

  据了解,4月18日,该案在南京市雨花台区人民法院进行第三次公开审理,诉讼双方当庭表示愿意接受调解。不过,目前开发商没有主动接触被告要求和解,也未对被告的和解要求予以回应。

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